房企信用债发行持续回暖，矫正房地产融资过紧的政策效果正在显现。

近日中指研究院发布的报告显示，11月房地产信用债发行规模达到371.4亿元，相比10月的130.01亿元大幅增长186%。信用债平均利率环比下降0.28个百分点至3.80%。第一财经记者查询Wind数据亦发现，11月房地产行业信用债发行36只，发行金额382.20亿元，较10月的23只、186.82亿元有明显提升。

但同时需要注意的是，房企海外债融资环境还未好转，地产销售进一步下滑，开发商拿地热情依然不高。有机构认为，需要刚需按揭加速变化。此前第一财经记者通过银行、中介等渠道了解到，10月以来多个一二线城市个人房贷放款排队时间缩短，其中北京地区二手房出现初步回暖信号。但对于新房市场，机构短期内多持谨慎态度。

百强房企11月销售降幅扩大，刚需按揭加速预期升温

中指研究院报告显示，11月房企TOP100销售额同比平均下降28.3%，较10月(24.9%)降幅进一步扩大。纵观1～11月目标完成情况，32家代表性家房地产企业销售目标完成率均值为83%，对比前两年超过90%的完成率明显压力更大。

克而瑞发布的房企销售单月排行榜也显示，11月百强房企实现操盘销售金额7507.8亿元，环比下滑3.4%，相比去年同期更是大幅下降37.6%。其中，超过八成企业同比减少，同比降幅超过30%的占比半数以上。这已经是百强房企单月操盘销售金额连续第5个月同比负增长，且跌幅逐月扩大。

在需求端，多数机构认为购房者信心尚未恢复，部分房企则在中指研究院策略会上明确表示，当前行业困境主要在销售端。中信证券最新观点指出，当前购房者有房价下降和房屋烂尾双重担忧，部分企业的信用暴露则进一步加强相关项目的去化压力。

中信证券同时指出，二手房需求流向一手的空间已经几乎没有，二手销售下降反过来影响置换需求。多城下发二手房参考价新政，更加剧了这一现象。以北京为例，今年4月以来二手房成交量不断滑坡，在10月跌破万套。

兴业证券指出，要改变现状，需要刚需按揭加速变化。自9月底以来，监管方面频繁就房地产行业释放积极信号，银行开发贷与按揭贷款数据均在10月出现明显改善。据第一财经记者了解，10月以来包括深圳、佛山、苏州、广州、上海等在内的多个一二线城市个人房贷均有不同程度放松，北京部分银行也表示将在明年1月集中发放一批贷款。不少银行业人士表示，房地产信贷改善政策正在加速落实，多家机构已在执行和落地，但贷款放松传递到市场端仍需过程，且不同区域、不同客户存在差异，“三道红线”下放松空间有限。

不过从最新数据来看，在经历一轮量价齐跌之后，已有城市二手房销量在房贷边际放松后率先回暖。第一财经记者此前了解到，有大型中介在京单个周末销量已经回升到1000套以上。近日有机构数据显示，11月北京二手房住宅成交量环比涨了15%。中信证券预测，从今年11月到明年春天，按揭贷款投放强度会持续增加，推动房屋销售在2022年春季回暖。

房企融资环境回暖，信用债、海外债分化加剧

房企融资环境边际回暖，但仍有两大分化趋势。

首先是国资大型房企与民营中小房企的分化。从银行间市场债券注册发行情况来看，发债主体仍以城投公司与央企国企为主，一方面银行间市场发债门槛较高，另一方面银行作为认购主体较为谨慎，更青睐避险能力更强的国企、央企。不过中信证券认为，过去大中型地产公司依靠信用债规模扩大，构筑了相对本地小公司在资金层面的巨大优势，但这种优势在今年四季度后或将成为负担。尤其随着土地市场更加本地化和非标化，预计头部房企销售额市占率会逐年下降。

其次是信用债规模、利率双双改善的同时，房企海外债融资环境仍未改善。中指研究院数据显示，11月房企海外债发行规模为10.1亿元，不仅环比10月有所下降，也创下年内新低，融资成本环比上升3.01个百分点，创下年内新高。对此中指研究院分析称，一方面是因为发行主体信用评级较低，另一方面是10月出现违约后海外投资者对房企海外债偏好减弱，只能通过提高利率来获得融资。

9月以来，因为个别地产主体出现违约风险，中资美元债市场经历大幅波动。在销售增速放缓、利润空间收窄、再融资环境承压等行业大背景下，境外三大评级公司频繁对中资地产发行人采取负面评级行动。中金公司分析，评级调整原因主要包括四类：一是融资渠道不畅、销售疲软利润率承压等;二是短期债务到期压力大，但出售资产补充流动性的进展缓慢;三是管治水平状况较弱;四是偿债方案不确定、不良债务置换等反映流动性急剧恶化的迹象。

去化压力叠加流动性紧张，房企拿地意愿持续下降。今年1～11月，TOP100企业拿地总额为23461亿元，同比下降17.7%，降幅较1～10月(13.1%)进一步扩大。其中，11月房企拿地总额创下今年新低，同比、环比分别大降91.4%、72.3%。中指研究院同时指出，房企拿地强度也明显下降，1～11月50家代表企业拿地销售比均值为25.1%，同比下降9.1个百分点。不过受集中供地城市影响，一、三四线城市拿地面积占比上升。

多重压力下，房企也在加速“自救”。包括转让旗下资产;继续进行回购票据，并寻求债务展期来避免海外债违约等。多家房企纷纷宣布回购美元票据，有的房企美元债展期获通过，继续寻找战略投资者。